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Allianz Versicherung und Baufinanzierung Jens Schmidt in Bremen
Allianz Versicherung und Baufinanzierung Jens Schmidt in Bremen

Kredit-Experte Jens Schmidt verhilft Ihnen zu Ihrer preiswerten Baufinanzierung. Erfüllen Sie sich Ihren Immobilientraum. Ganz gleich, ob Sie sich Ihr Eigenheim kaufen oder bauen, Ihr jetziges Zuhause modernisieren oder Ihre Anschlussfinanzierung sichern möchten.

Dochr wie funktioniert eine Baufinanzierung? Wie lässt sich das passende Darlehen finden und was gilt es bei einem Haus- oder Baukredit zu beachten?

ei einer Immobilienfinanzierung handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen, bei dem Sie die Kreditsumme nicht nach Belieben verwenden dürfen. Grundsätzlich kann man eine Baufinanzierung für den Bau oder Kauf von Häusern und Wohnungen verwenden. Auch für Umbau, energetische Sanierung und Modernisierungsarbeiten an bestehenden Objekten ist eine Baufinanzierung möglich. Nicht zuletzt aufgrund der aktuell niedrigen Darlehenszinsen, sollte bei einer bereits laufenden Finanzierung die Anschlussfinanzierung im Blick behalten werden.

Für Ihre Baufinanzierung prüfen Sie zunächst, wie hoch die monatliche Belastung liegen darf, um die maximale Ratenhöhe für das Darlehen festlegen zu können. In einem weiteren Schritt prüfen Sie das zur Verfügung stehende Eigenkapital und ermitteln gemeinsam mit einem Berater das mögliche Budget für Ihren Haus- oder Wohnungskauf. Auf dieser Basis können Sie sich auf die Suche nach der passenden Immobilie begeben. Ist diese gefunden, kann ein konkretes Finanzierungsangebot erstellt werden. Dabei sollten auch mögliche öffentliche Fördermittel berücksichtigt werden. Anschließend unterzeichnen Sie und der Verkäufer beim Notar den Kaufvertrag. Es folgen die Eintragung ins Grundbuch und die Übergabe der Immobilie.


1. Alles beginnt mit dem Kassensturz

Der Ablauf einer Baufinanzierung beginnt mit einem Blick auf das Eigenkapital, am besten gemeinsam mit einem Finanzierungsspezialisten. Dazu zählen:

Barvermögen

Sparanteile von Bausparverträgen

Festgeld-, Tagesgeld- oder Sparkonten

Lebensversicherungen

Kredite von Freunden/ Verwandten

gekaufte Grundstücke

Wertpapiere

Eigenleistungen

Das Eigenkapital sollte etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises betragen und ausreichen, um die Kaufnebenkosten abzudecken.

Je höher das Eigenkapital, das in die Finanzierung eingebracht wird, desto günstiger kann die Finanzierung werden

Wenn man sich Gedanken über die Höhe der monatlichen Raten macht, sollte man sämtliche monatlichen Einnahmen aber auch Fixkosten im Blick behalten. Wichtig ist: Bei den Einnahmen kann nur das regelmäßige und nachhaltige Einkommen berücksichtigt werden, also keine Sonderzuschläge, Überstunden oder nicht tariflich gesicherte Sonderzahlungen. Sozialleistungen zählen ebenfalls nicht zu den Einnahmen. Haben Sie Mieteinkünfte? Dann bedenken Sie, dass nur die nachhaltige Kaltmiete in die Berechnung einfließen sollte. Falls Sie bei der Höhe der Raten mögliche Unterhaltszahlungen einbeziehen möchten, ist wichtig zu wissen, dass diese nachweisbar sein müssen.

Auf der Ausgabenseite gibt es ebenfalls einiges zu beachten: Sind Sie beispielsweise freiwillig krankenversichert? Zahlen Sie bereits andere Kredite zurück, bei denen monatliche Raten fällig werden? Wie groß ist Ihr Haushalt und welche Lebenshaltungskosten fallen hier an? Nach Abzug der monatlichen Darlehensrate sollten Sie noch einen ausreichenden Überschuss zur Verfügung haben. Unvorhergesehene Kosten entstehen immer wieder und sollten aufgefangen werden können.

3. Kaufsumme festlegen und die Traumimmobilie finden

Im nächsten Schritt einer Baufinanzierung legen Sie den möglichen Kaufpreis fest. Dieser ergibt sich aus der Summe des Eigenkapitals und der möglichen Darlehenshöhe, abzüglich der Kaufnebenkosten. Vor allem Letzteres vergessen viele. Mit acht bis 15 Prozent haben die Kosten für Notar, Makler, Grunderwerbssteuer und Erschließung einen hohen Anteil am Kaufpreis.

Kaufnebenkosten im Überblick:

Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland fallen zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises an

Notargebühren: ca. 1 bis 1,5% des Kaufpreises

Eintragungen ins Grundbuch: ca. 0,5% des Kaufpreises

Maklerprovision: 3% bis 7% des Kaufpreises zzgl. 19% Mehrwertsteuer

Kosten für Gutachten

Baunebenkosten bei einem Neubau in Eigenregie: Architekt, Bauleiter, Statiker, Handwerker, Baustellenabsicherung, Entsorgungskosten für Erdaushub, Gebühren für Baustellenstrom, Versicherungsprämie für Gebäudeversicherung während der Bauphase

Als Faustformel für die Ermittlung der Gesamtosten gilt: Ihr monatlich verfügbarer Betrag für die Darlehensrate x 12 Monate x 100. Wir gehen dabei von einer Zins- und Tilgungsrate von 3,5% aus, Ihr Wüstenrot Berater errechnet natürlich Ihre ganz persönlichen Werte. Diesem Ergebnis fügen Sie Ihr Eigenkapital hinzu und ziehen die oben genannten Kaufnebenkosten ab, das sind rund 10%. Damit erhalten Sie den möglichen Kaufpreis bzw. die möglichen Gesamtkosten für Ihre Immobilie.

4. Finanzierungsangebote anfordern und Fördermittel prüfen

Ist ein Objekt gefunden, geht es weiter in Richtung des Immobilienkaufs. Nun ist ein Finanzierungsangebot einzuholen. Berater und Käufer verhandeln über die Konditionen und prüfen, ob auch Fördermittel verfügbar sind. Ist alles geklärt, müssen die Käufer zahlreiche Unterlagen an das Kreditinstitut übermitteln. So zum Beispiel:

Einkommensnachweise

Nachweise über Sicherheiten

Bau- oder Objektbeschreibung

Kostenaufstellungen für Neubau oder Renovierung

Planunterlagen wie einen Lageplan

Zeitgleich vereinbaren Käufer einen Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Kaufvertrag abstimmen und bei einem Notar unterzeichnen

Erfüllen Sie alle Voraussetzungen für die Finanzierung, erstellt das Kreditinstitut eine Finanzierungsbestätigung. Auch mit einem unverbindlichen Finanzierungszertifikat können sie beim Makler und Verkäufer punkten und beim Besichtigungstermin Ihre Chancen erhöhen.

Wenn Sie und der Verkäufer bzw. Makler einig sind und Ihr Kreditinstitut Ihnen die Finanzierung zugesagt und bestätigt hat, folgt der Notartermin. Liegen alle relevanten Vertragsdaten vor, wird dabei der Kaufvertrag unterzeichnet. Um die Konditionen des Kreditinstituts nicht zu verlieren, sollte der Termin kurz nach dem Ausstellen der Finanzierungsbestätigung erfolgen.

Die nächsten Schritte im Ablauf der Baufinanzierung

Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, schließen die Käufer auch den Darlehensvertrag ab. Der Notar sperrt das Grundbuch, und die Nebenkosten des Hauskaufs sind zu zahlen. Der Notar benötigt nun etwa einen Monat, um alle Unterlagen der Gemeinde und des Grundbuchamtes anzufordern. Anschließend erstellt er die Zahlungsaufforderung für den Kaufpreis.

Die Bausparkasse oder die Bank zahlt das Darlehen aus und Sie als Käufer überweisen den vereinbarten Preis. Bei einem Neubau überweist das Kreditinstitut das Geld nur in Teilbeträgen, angepasst an den jeweiligen Baufortschritt.

Wer eine Baufinanzierung beantragt, sollte die monatlichen Raten mit seinem Einkommen decken können. Beispielsweise sind ein ausreichend hohes Einkommen und passender Beleihungswert der Immobilie Voraussetzungen. Letzterer darf nicht unter der Darlehenssumme liegen.

Grundsätzlich zahlen Käufer die erste Rate, nach dem der Kreditbetrag ausgezahlt wurde. Sie können jedoch eine tilgungsfreie Anlaufzeit vereinbaren. Dann zahlen sie für einen bestimmten Zeitraum nur die Zinsen.

Ein großer Fehler ist es, die Nebenkosten zu vergessen oder die eigene Zahlungsfähigkeit zu überschätzen. Probleme könnten auch entstehen, wenn die Zinsbindungszeit zu kurz ist, Käufer die Bereitstellungszinsen für das Darlehen vergessen oder Fördermittel verschenken. Denn eine Baufinanzierung dauert in der Regel um die 30 Jahre.


Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden

1. Die Kaufnebenkosten werden zu gering eingeschätzt

Angenommen, Sie möchten ein kleines Haus für 250.000 € kaufen. 50.000 € haben Sie in einem Bausparvertrag und auf einem Festgeldkonto angespart. Dann benötigen Sie noch 200.000 € von der Bank und schon gehört das Haus Ihnen, oder? Nicht ganz.

Einer der häufigsten Baufinanzierungsfehler ist, die Nebenkosten beim Hauskauf zu ignorieren oder zu niedrig anzusetzen, denn mit der Zahlung des Kaufpreises der Immobilie ist es noch nicht getan. Auch der Staat, der Notar und die freundliche Maklerin, die Ihnen Ihr Traumhaus vermittelt hat, halten die Hände auf, sobald die Immobilie Ihnen gehört. Für diese Nebenkosten sollten Sie, abhängig vom Bundesland, zwischen 10 und 18 % des Kaufpreises einplanen, die auf den Kaufpreis draufgerechnet werden.

Berechnen Sie die Nebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen

2. Fehlendes Eigenkapital

Man kann durchaus ohne eigenes Geld finanzieren - in den allermeisten Fällen ist das aber ein teures Geschäft. Denn: Für die Bank sind sogenannte 100-Prozent-Finanzierungen (oder 120-Prozent-Finanzierungen, wenn die Kauf-Nebenkosten ebenfalls geliehen werden) ein großes Risiko, worauf mit höheren Zinssätzen reagiert wird.

Eigenes Geld einbringen hat zudem einen zweiten Sparvorteil: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto kleiner ist der Betrag, den Sie mit der Bank finanzieren müssen und desto kleiner wird folglich auch die Summe, die Sie in Form von Zinskosten zahlen. Sparen Sie also mindestens den Betrag für die Kaufnebenkosten an, besser noch mehr.

Tipp:

Ein Bausparvertrag ist eine gute Möglichkeit Eigenkapital anzusparen.

Mehr über Bausparen erfahren

3. Der Tilgungssatz ist zu niedrig

Der Tilgungssatz ist der Prozentbetrag des Darlehens, der pro Jahr getilgt wird. Dieser sollte anfangs in jedem Fall bei mindestens 2 % liegen, besser noch bei 3 bis 4 %.

Auch wenn Ihre monatlichen Raten nicht zu hoch sein dürfen, damit noch Platz für die schönen Seiten des Lebens bleibt, ist es genauso wenig ratsam, das Darlehen zu langsam abzubezahlen. Das führt zu einer sehr langen Laufzeit und höheren Zinskosten. Je älter Sie werden, desto höher sollten Sie die jährliche Tilgung außerdem ansetzen, damit Sie bis zum Renteneintritt schuldenfrei sind.

4. Sondertilgungen werden nicht genutzt

Sondertilgungen sind Zahlungen, die Sie unabhängig von den monatlichen Raten tätigen können und die direkt in die Verkleinerung der Restschuld bei der Bank fließen. Somit zahlen Sie nicht nur Ihr Darlehen schneller ab, sondern sparen auch effektiv an Kosten für Zinsen.

In den meisten Darlehensverträgen ist eine Möglichkeit für Sondertilgungen festgeschrieben. In der Regel können Sie ein bis zwei Mal im Jahr einen kleinen Prozentsatz der Darlehenssumme mit einer Sondertilgung begleichen, etwa bei Geldeingängen durch eine Steuerrückzahlung. Trotzdem machen nur wenige Darlehensnehmer Gebrauch von dieser Möglichkeit und zahlen so hunderte Euro unnötige Zinsen im Jahr.

Besonders fatal ist das Ignorieren von Sondertilgungen dann, wenn größere oder häufigere Sondertilgungsmöglichkeiten im Darlehensvertrag vereinbart wurden. Für diesen Service zahlen Sie nämlich auf die gesamte Darlehenssumme einen Zinsaufschlag, der Mehrkosten im vierstelligen Bereich bedeuten kann.

5. Zu kurze Zinsbindung

Die Zinsbindung ist die Zeit, für die der Sollzins für das Darlehen fest bleibt. In dieser Zeit zahlen Sie folglich immer die gleichen Zinsen und laufen nicht Gefahr, durch plötzliche Veränderungen am Markt höhere Monatsraten zahlen zu müssen. Die meisten Banken bieten Sollzinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren an, teilweise auch länger oder kürzer. Eine längere Zinsbindung erhöht zwar den Sollzins leicht, da Sie einen geringen Zinsaufschlag zahlen.

Trotzdem ist es gerade in Zeiten niedriger Zinsen klug, eine längere Zinsbindung zu nehmen. Denn auch wenn Sie auf kurze Sicht mit wenigen Jahren Zinsbindung Zinsausgaben sparen, so ist es völlig unklar, welcher Zinsmarkt Sie für Ihre Anschlussfinanzierung in einigen Jahren erwartet. Hat sich bis dahin der Bauzins stark erhöht, kann das das gesamte Wohnprojekt ins Wanken bringen.

6. Überschätzung der Eigenleistung

Eigenleistungen, auch Muskelhypothek genannt, sind Arbeiten im und an der Immobilie, die Sie als Darlehensnehmer selbst vornehmen und für die folglich keine oder sehr geringe Kosten anfallen. Handwerklich Geübte können zum Beispiel sogenannte Ausbauhäuser ab bereits 80.000 € erstehen, die in Eigenregie unter anderem gedämmt, gefliest, verputzt und mit Leitungen versorgt werden werden müssen.

Ein solcher Ausbau ist allerdings sehr zeitaufwändig: Der Ausbau eines 140 Quadratmeter-Ausbauhauses gleicht, je nach Fertigstellungsgrad, einem Fulltime-Job von drei Monaten bis zu einem ganzen Jahr.

Bleiben Sie daher realistisch und übernehmen Sie nur die Aufgaben, die Sie wirklich leisten können und wollen.

7. Fehlendes finanzielles Polster

Möchten Sie in die eigenen vier Wände, ist es wichtig, über genügend finanzielle Puffer zu verfügen, denn eine knapp bemessene Finanzierung kann schlaflose Nächte bereiten. Bauen oder kaufen Sie eine Immobilie im Bau, sollten SIe grundsätzlich höhere Rücklagen besitzen, denn hier tauchen während der Entstehung oft unvorhergesehene Kosten auf: Die Erschließung ist umständlicher als geplant, Handwerker brauchen länger, Genehmigungen fehlen.

Bei Bestandsimmobilien kommen vor Einzug dagegen häufig umfangreiche Renovierungen hinzu und der Umzug ins neue Zuhause kostet ebenfalls. Für all dies sollten Sie ausreichend Mittel zur Verfügung haben, um auf weitere Ausgaben vorbereitet zu sein.

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8. Unterschätzung der laufenden Kosten

Abgesehen vom Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und den Zinsen wohnen Sie in einer eigenen Immobilie nicht kostenfrei. Auch Ausgaben für Wasser, Strom, Internet, gegebenenfalls eine Hausverwaltung und Winterdienst wollen bezahlt werden. In Eigentumswohnungen werden solche Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt, im eigenen Haus zahlen Sie hingegen allein für alles Nötige.

Hinzu kommt, dass Sie als Eigentümer oder Eigentümerin auch für die Instandhaltung der Immobilie zuständig sind: geht etwas kaputt oder wird sanierungsbedürftig, müssen Sie für die Kosten aufkommen. Auch dafür sollte es Ihnen möglich sein, regelmäßig Rücklagen zu bilden, trotz der Monatsraten, der Mitgliedschaft im Fitnessstudio und dem jährlichen Urlaub.